Важные аспекты налогообложения при купле-продаже недвижимости

Вам кажется эта тема скучной? Лучше прочтите статью прямо сейчас, чтобы не потерять деньги потом.
Налогообложение при продаже недвижимости. Что изменилось с 2016 года?

Эта тема предмет бурных споров и обсуждений. Конечно, никому не хочется платить 13% налога при продаже квартиры. С 2016 года в силу вступила новая статья налогового кодекса, которая внесла значительные корректировки, и к ним сложно привыкнуть до сих пор. Так сначала 2016 года налоговая база при любой цене квартиры не может быть менее 70% от её стоимости кадастровой. Раньше в документах многие занижали реальную стоимость объекта до одного миллиона рублей. Государство понимало эту схему, но ничего не могло сделать. В итоге не досчиталось миллиардов налоговых поступлений.

Правки в законодательстве закрутили гайки и сегодня такая схема уже не работает, ведь в игру вошла кадастровая стоимость объекта. Более того налоговики стали отслеживать буквально каждый шаг налогоплательщиков.

Что первым бросается в глаза в новом законодательстве? Это изменение срока владения недвижимостью, приобретённое после 2016 года. Теперь продавец должен выплатить налог с продажи, если он продаёт её в первые пять лет владения. На недвижимость купленную до этой даты, действует старые правила, а именно 3 года владения. А также, если недвижимость была приватизирована, подарена, получена в наследство или была рента.

Здесь есть небольшая поправка. В 2019 году законодатели дали поблажку, уменьшив срок владения квартиры с 5 до 3 лет при соблюдении некоторых условий. Например, эта квартира должна быть единственной в собственности у продавца.

Важный момент. Если продавец в браке и у его супруга тоже есть недвижимость, то в этом случае поблажка не работает. Недвижимость в браке считается совместной, если не заключён брачный договор. Такое послабление в законе очень помогает семьям улучшить свои условия жилищные. Продажа жилья без налога позволяет им сэкономить значительную сумму денег и пустить её на ремонт жилья или погашение ипотеки.

Кадастровая стоимость.

Государство стало использовать кадастровую стоимость жилья чтобы оценить масштабы своих владений. Кадастр используется теперь для расчёта ежегодного налога на имущество. Банки тоже взяли кадастровую стоимость на вооружение. Понимая, чем владеют их клиенты, банки могут занимать деньги в не российских организациях. А это в свою очередь позволяет российским банкам выдавать кредиты под невысокий процент.

В каких случаях не взимается налог?

Если вы собираетесь продать квартиру, то обязательно изучите законодательство, прежде чем приступать к сделке. Иначе вы рискуете заплатить большой штраф налоговой. Хотим обратить внимание. Налог при продаже недвижимости начисляется на доход, а не на сумму от продажи. Например, квартира была куплена за 6 млн., а продано за 9 млн. Налог будет начислен на 3 млн. разницы.
Мы уже упоминали о случае, когда продавец квартиры освобождается от налогов. Однако есть еще несколько ситуаций, в которых продавец не будет их платить.

Если квартира куплена до января 2016 года, то на неё распространяются старые правила, т.е. минимальный срок владения три года.

Если помещение было приобретено дороже, а реализовано дешевле. Если человек по сути не получает дохода при продаже квартиры, то а каком налоге может идти речь. Однако есть здесь одна поправка. Чтобы не платить налог на объект, нужно поставить стоимость не ниже 70% от его
стоимости кадастровой. Если недвижимость продана по цене ниже 70 процентов от её стоимости кадастровой, то налог всё-равно исчисляется на кадастр.

Объект продан по той же стоимости, что и был приобретён. Здесь тоже нужно помнить о том, что полученная продавцом сумма должна быть не меньше 70% от стоимости объекта.

К чему привело новое законодательство?

Хотим сказать сразу. Как было раньше уже не будет! Не стоит думать, что можно будет с легкостью вставить в документы сумму выгодную продавцу или покупателю. Конечно, люди сегодня стремятся обойти закон. То завышают, то занижают стоимость недвижимости. Более того, иногда сами банки идут им навстречу, доводя сделку до абсурда. Например, встречаются ситуации, когда человек покупает квартиру за 7 млн. руб., а банк выдает ему ипотеку в размере 9 млн. руб., прекрасно зная реальную стоимость объекта. При этом все стороны рискуют. И мы всегда выступаем против подобных сделок.

Нарушение закона.

Если вы плохо осведомлены о подобных сделках, то можете не заметить, как вас подталкивают на нарушение закона. Поэтому давайте рассмотрим ситуации, когда занижают, и когда завышают стоимость объект.

Для чего это делают и чем рискуют все стороны?

Занижения делают те, кто не хочет платить налоги. Да, вы, конечно, можете попробовать избежать наказания, если будете помнить правила и не вести себя нагло. Например, продавец может занизить стоимость квартиры, чтобы уменьшить налог, а не полностью платит его. В таком случае налоговая иногда закрывает глаза, ведь хоть какие-то деньги попадут в казну. Но нужно помнить о том, что в любом случае нарушается закон, а это всегда риск ответит перед государством.

Человек может намеренно завысить стоимость объекта, если он относится к эконом сегменту. Например, не хватает денег, чтобы не только купить квартиру, но и сделать ремонт. Покупатель приходит в банк и намерено просит выдать сумму больше реальной стоимости. При этом привлекает оценочную компанию, которая подтверждает, что объект стоит больше. Банки строго относятся к результатам деятельности оценщиков. Да и далеко не каждая компания пойдёт на нарушение законодательства. Иногда проводится дополнительный анализ, при котором сравнивают стоимость объекта с аналогичными.

Вот тут-то обман и раскрывается.

Риски занижение или завышение цены объекта недвижимости.
Всего лишь год назад всё было намного проще. Сегодня же налоговая бдит за всеми и нарушать закон это буквально «копать» себе яму. Покупатель и продавец несут огромные риски, если соглашаются на занижение или завышение цены объекта.

Риски для продавца.

Основной риск для продавца — это потеря денег. Если налоговая выявит, что продавец занизил стоимость квартиры, то он попадает на колоссальные штрафы, вплоть до 40% от стоимости квартиры. Более того он не сможет применить вычет: предусмотренный налоговым законодательством.

Риски для покупателя.

Считается, что покупатель в подобных сделках рискует сильнее продавца. В подобных сделках покупатель соглашается оплатить полную сумму за квартиру, тогда как в документах сумма указана неполная. Любое заинтересованное лицо, например, налоговая, вправе обратиться в суд, чтобы сделку признать недействительной. Если дело дойдёт до суда, то покупатель с большой долей вероятности будет признан недобросовестным. Ведь он осознанно вступил в сговор, чтобы нарушить закон. Нынешний закон отводит важное место именно добросовестности приобретателя, в случае подобного спора. В результате договор по суду признаётся недействительным.

В итоге покупатель возвращает квартиру, а продавец только сумму, указанную в договоре. Доказать, что деньги всё-таки были выплачены в полном объёме будет сложно. В результате покупатель останется без части денег и без недвижимости.

Если вы планируете приобретать недвижимость, то советуем вам сразу определиться на какой срок вы её покупаете, чтобы сразу спланировать возможность её продажи. Ни в коем случае не идите на махинации, ведь риски очень высоки.

Наш телеграм канал — https://t.me/In4Cash