Даже при когда-то существовавшем курсе, равному 30 рублей за доллар, ипотечный кредит, взятый в американской валюте, можно было смело называть долговой кабалой. Сейчас же ситуация у таких заемщиков гораздо хуже. Но тогда многим потенциальным заемщикам такая кредитная ставка казалась приемлемой. Многие желающие обзавестись жильем тогда из-за неспособности единовременно выплатить всю сумму по договору оформляли на свое имя валютный кредит.
Ипотечный кредит, взятый в американской валюте, — это, безусловно, долговая кабала, минимум, на 20 лет. Учитывая же проценты по такому кредиту, заемщику неизбежно придется вернуть банку, минимум, в три раза больше взятого в долг. Но ежемесячный платеж, составлявший тогда пару-тройку сотен долларов, многими заемщиками не воспринимался как чрезмерный. Но последующие скачки курса доллара всё больше затягивали кредитную удавку на шее ипотечных заемщиков. Получая заработную плату в рублях, оформлять на себя валютный кредит – это далеко не самое лучшее, не самое разумное, сколь-нибудь оправданное решение, зная об особенностях ведения монетарной политики российскими властями.
Многие заемщики после резких скачков курса доллара обращались в банк с целью рассмотрения возможности пересмотра фактических условий кредитования, поскольку ситуация в стране очень сильно и быстро менялась, что первоочередно отражалось на курсе рубля к доллару, к евро.
Но стандартный ответ кредитора в такой ситуации почти всегда еще больше ошарашивает заемщика. Ведь очень часто единственным решением в такой ситуации является продажа всё той же квартиры, взятой ранее в кредит, что неизбежно приведет к тому, что заемщик окажется просто на улице.
Можно попытаться взять в долг необходимую сумму у родных, знакомых, друзей, но это тоже далеко не самое лучшее решение подобной проблемы. Это лишь отсрочка, иллюзия, самообман, ведь долг все равно сохраняется. Права на него просто переходят от одного кредитора к другому, сохраняя за кредитором право всячески требовать его возврата. К тому же, вряд ли у вас есть такие знакомые, которые могут вам единовремено одолжить сумму, необходимую для покрытия долговых обязательств по ипотечному кредиту перед банком. Ведь в таких случаях речь всегда идет о реально существенных деньгах. А если такие знакомые у вас и есть, то они точно не будут готовы простить вам столь большой долг, тоже требуя его возврата всеми возможными способами. И тут уже не столь ясно, кто будет более интенсивно, агрессивно требовать от вас возврата долгов. Хочешь потерять друга – попроси у него в долг.
Кроме того, из-за длительной просрочки платежей, то есть из-за долговременного невыполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотечного кредитования банк не просто может, а обязан, согласно условиям всё того же кредитного (ипотечного) договора, заключенного со своим заемщиком, подать на него в суд.
Банк как юридическое лицо мало интересуют или абсолютно не интересуют подробности ваших проблем, приведших к возникновению просроченного долга по ипотечному кредиту. Ведь банк как сторона договора свои обязательства перед вами выполнил в полном объеме. Вам же как клиенту банка была выдана в безналичной форме вся необходимая сумма для приобретения жилья, а не ее какая-то часть. Если бы это было не так, то вы как заемщик могли бы абсолютно обоснованно оспаривать действия банка в суде. Но в банке тоже работают далеко не идиоты. Ипотечный кредит уже был выдан вам в полном объеме. Жилье, другое недвижимое имущество уже принадлежит не застройщику или его бывшему владельцу, а банку. У вас же есть право в нем проживать, своевременно выполняя свои кредитные обязательства перед кредитором. Дом, квартира или другое недвижимое имущество уже куплено. И его фактическим владельцем сейчас являетесь не вы, им сейчас является банк. Это он оплатил столь нужное вам недвижимое имущество, используя для этого деньги других своих клиентов.
Чтобы минимизировать потенциальные последствия, заемщик может обратиться в банк для рассмотрения возможности реструктуризации своего ипотечного займа. Чтобы решить подобные проблемы, реструктуризировав свой валютный долг, заемщикам часто приходится обращаться за помощью к адвокатам. Однако даже в процессе судебной волокиты ваше недвижимое, любое другое имущество может быть юридически переоформлено в реестре на другое лицо. Здесь очень часто банком используются множественные «серые» схемы, существующие благодаря лазейкам в законодательстве. Обычно таким владельцем становится сам кредитор (банк) или аффилированные с ним структуры, как и другие лица, в том числе частные.
В России до сих пор действует мораторий на отъем недвижимого имущества у должника, если такое имущество является единственным, а по своей площади оно не превышает 60 квадратных метров.
После подобных юридических последствий очень часто возникает бесконечная судебная волокита, связанная с оспариванием вынесенных судебных решений. Ведь часто такому человеку уходить оказывается просто некуда, кроме как на улицу, превращаясь в бомжа. Но банк это совершенно не волнует. Кроме того, он может передать (перепродать) ваш долг другому юридическому лицу. Тут речь идет о всё тех же коллекторах. А у них имеется просто огромный перечень многократно проверенных методов, тщательно отработанных способов возврата долга, начиная с круглосуточных звонков на все телефонные номера вашего домашнего окружения, на номера ваших коллег по работе, заканчивая угрозами физических расправ. В такой ситуации не стоит забывать о том, что пеня по просроченному ипотечному договору тоже никуда не девается. Она сохраняется. И ваш долг из-за этого непрерывно только растет. В случае же перепродажи долга коллекторам они могут дополнить, пересмотреть условия договора, например, увеличив штрафы за просрочку платежей. Тогда ваш долг будет расти точно так же просто, быстро, как снежный ком.
В качестве обоснования (подтверждения) законности своих действий банк обычно извещает должника о том, что банк имеет право взять на свой баланс недвижимое имущество заемщика, просрочившего очередной платеж, действуя согласно Федеральному закону «Об ипотеке», в частности, его 37 статье. Адвокаты же в ответ говорят о том, что Федеральный закон «об Ипотеке» разрешает банку регистрировать право собственности на квартиру, взятую в ипотеку, на себя. Но действующий в РФ мораторий существенно ограничивает эту процедуру, создавая массу условий, необходимых для последующей процедуры смены фактического собственника.
Но о подобных тонкостях в законодательстве детально знают только профильные юристы. Сотрудники же Юридического департамента банка об этом очень часто вообще ничего не знают. Проще говоря, их уровень компетентности является явно недостаточным для юридического обоснования действий банка как стороны того же ипотечного договора между заемщиком и банком.
Если вы своевременно обратитесь в банк, имея при этом грамотную юридическую поддержку со стороны адвоката, то финансовое учреждение будет просто вынужденно или вообще остановить отчуждение недвижимого имущества своего заемщика, или очень сильно его затормозить, оспаривая действия адвоката. Поэтому тут адвокат объективно является незаменимым помощником для заемщика. Но такие усилия заемщику нужно прикладывать заблаговременно, а не тогда, когда уже отступать просто некуда. Если у заемщика это получится, то банк спишет ему часть просроченного долга, но даже в таком случае тело ипотечного кредита останется. И заемщик все равно обязан будет погашать ненавистную ему ипотеку. В качестве подтверждения значимых причин таких своих действий банк обычно указывает на целевое использование кредитных средств, то есть на их привязку ко всё той же ипотеке. Этим ипотека отличается от обычного потребительского кредита, когда деньги банка могут быть использованы на покупку любых товаров, как и для оплаты услуг. Общая уступка банка в такой ситуации обычно не превышает двадцати процентов по ипотечным обязательствам заемщика. То есть 25 процентов от общего объема долга банк вам может списать, а оставшаяся часть всё равно будет числиться на вас. И это будет так уже после вынесения судебного решения. Можно, конечно, его многократно оспаривать. Но всё это будет вынимать из ваших карманов еще большие суммы денег, а долг так и будет существовать. Риск утратить единственное жилье, взятое в ипотеку, даже в таком случае сохраняется. Единственным выходом для заемщика в такой ситуации является постепенная выплата займа, то есть его рассрочка.
Нужно понимать, что банк в таких случаях использует деньги не своих основателей, а других своих клиентов, в том числе открывающих вклады, берущих займы. У банка тоже имеется своя правда, чтобы действовать подобным образом. Хотя возможности конкретного физлица и банка как кредитора абсолютно несоизмеримы.
После множественных случаев подобных проблем в РФ был введен запрет на выдачу валютных кредитов, но сегодня всё чаще звучат предложения возобновить выдачу ипотечных займов в валюте. При этом риски валютных кризисов существуют постоянно. Поэтому законодательство обязывает банки во многих восточно-европейских странах выдавать ипотечные займы только в национальной валюте, а не в тех же долларах или евро. Если хочешь приобрести жилье в ипотеку, то оформляй ее в привязке к рублю, а не к доллару.
Наш телеграм канал — https://t.me/In4Cash
